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正文共：1752字 4图；预计阅读时间：10分
来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
经常有人在群里讨论说，深圳的房价收入比全国最高，早已超国际警戒线太多，所以深圳的泡沫也是最大的！最危险！
是不是这样呢？为了不让购房者被这个概念所误导，我想专门写篇文章谈谈这个问题，免得你们错过最佳购房时机，将来后悔莫及。
今年7月份，易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》中，深圳房价收入比确实是排名全国第一，为36.1。比北京、上海、广州都要高。
深圳的房价收入比为什么会这么高呢？
我们先来搞明白房价收入比的一个概念和规律。
房价收入比=房产总价/家庭年收入。
假如一套房子是500万，家庭年收入是50万，那房价收入比就是10.
如果一套房子是400万，家庭年收入是30万，那房价收入比就是13.3.
我们先来看深圳的房产总价是多少。
深圳一手住宅的套均成交总价已经连续三年超过五百多万了。2018年是538万。
二手房低一点，在450万左右。
深圳一手房和二手房的成交量占比连续三年都是37开左右，以二手房成交为主导。
所以我综合一手二手比例算出的价格，深圳平均房屋成交的总价应该是475万左右。
然后我们再来看家庭总收入。
2018年深圳居民人均可支配收入是5.75万元，常住人口1302万人，2018年年末深圳固定互联网宽带接入用户506万户，平均一户是2.57人，平均每户家庭总收入就是14.6万元。
如果要算深圳的房价收入比平均数，就是475万，除以14.6万，是32.5。
我算出来的这个数据，跟易居的有点出入，很正常，因为计算的有些原数据会有不同，比如深圳的真实家庭户数，并不一定是互联网宽带接入户数，易居用的可能不是这个数据，另外易居统计的深圳成交套均数据跟乐有家的可能也有点出入。
姑且以易居的数据为准吧，他们毕竟是专业机构。
我只是算给大家看下深圳这个数据是怎么来的，这个数据的问题又出在哪里。
最大的问题就是购房者被严重平均了！用平均数算出来的房价收入比，严重高估了以此来衡量的楼市泡沫成分！
大家想想，买一套二手房，平均是450万左右，贷款7成，315万，按基准利率计算，月供大概也要1.6万，首付3成要135万，再加上增值税，个人所得税，契税等税费，中介费，加起来我们按最低20万算吧，就是155万。
如果按易居的房价收入比36计算，平均一套450万的二手房，那平均的家庭收入就是12.5万，平均一套538万的新房，平均的家庭收入也只有14.9万。
你们想想，家庭年收入十多万出头，在深圳能买得起房子吗？
哪些人能买的起房？
肯定是中高收入人群对不对？想买得起一套450万的房子，你不仅首付要拿出155万，月供还要还1.6万，一年就是19.2万，你还有其它生活开支吧，家庭年收入没有四十万，你敢买这样的房子吗？
如果按照平均家庭年收入40万来计算房价收入比，那这个数值就要小多了！
450万除以40万，房价收入比立刻下降到只有11.25。
即使你说省吃俭用，我年收入30万也能支付19万的年月供，好吧，450万除以30，那房价收入比也只有15。
因为不同收入群体的房价收入比是完全不同的，下面这图是南京大学长三角研究中心的一个论文研究，时间比较久远了，十年前的文献，但依然不过时，他计算了不同收入阶层的房价收入比发现，收入越低的，房价收入比会越高，而收入越高的，房价收入比越低。
因为高收入群体的收入增速快于房价增速，而低收入群体的收入远远比房价增幅慢，所以低收入群体的房价收入比会很高。
所以以平均数来计算房价收入比，肯定会失真，也会严重高估城市泡沫。
在计算房价收入比时，一定要分不同群体来计算才科学，也才能判断出房价到底合不合理，因为一个城市的房价，始终是由中高收入人群决定的。
我清楚的记得，从2010年开始，媒体就不断以深圳房价收入比远超国际警戒线，来判断深圳房价泡沫高的吓人，因为国际标准是3-6倍。
但2010年，深圳房价才1万出头，这个指标引用了十年，房价一路上涨，涨幅惊人，高达十倍八倍，如果你迷信这个指标去判断房价合不合理，那是不是要悔青肠子呢？
而且房价收入比这个概念是国外引进来的，发达国家的收入比较透明，我们国内的收入其实是不透明的，特别是有钱人，老板瞒报收入，偷税漏税的情况也比较多，所以其实并不精准，平均起来计算就更没意义了。
一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比会比人少地多的国家高。
而深圳因为城市面积小，所以套均成交总价高，而北京、上海、广州面积大，套均成交总价要低于深圳，自然房价收入比也会比深圳要低了。
所以以后真的不要再迷信房价收入比这个概念了！别再误导自己！
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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。
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