央行宣布LPR利率下调5个基点!中国楼市复苏指日可待？■▲

夜壶又来了

每次经济最困难最、危机时刻，还真的不是靠口号、科技、改革来支撑，关键还得靠房地产稳定大局，这就是所谓的夜壶理论。不管是2月16日的财政部门发表的文章，要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。还是2月17日，统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

还是昨晚2月19日，央行报告，继续提出坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。尽管政府部门和金融监管机构接连发声，继续传递出楼市调控基调仍将保持不变，稳定市场情绪，不过，接连的地方救市、降准、降息已经足够说明一切。

全国去年卖房16万亿元占到消费总额41.2万亿的约39%，如包括房地产相关消费，占到60%。去年土地出让金收入约7.8万亿元，占到全国财政收入的10%以上、地方财政收入的77%以上，占到全国税收的12%以上。加上房地产的税收，超过10万亿，相当于全国地方财政总收入。房地产涉及57个相关产业，对GDP、就业的贡献巨大。

非对称降息

降息如期而至，这就是所谓的市场预期之内。央行再度出手，今日（2月20日）上午，央行公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为4.05%（此前为4.15%）。5年期以上LPR为4.75%，（此前为4.80%）。简而言之，就是降息了，不是MLF的市场公开性操作。

距离央行传出“降息信号”已有三天，谜底终于在今天揭开。值得一提的是，此次降息中，1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调，下调幅度高于前两次。这是自2019年10月8日LPR新政实行以来，继2019年11月首次下调5个基点后，房贷利率挂钩的5年期LPR利率第二次下降5个基点。

实际上，“央行降息”的信号早在2月17日就传出。2 月 17 日，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行系统流动性合理充裕，人民银行开展了 2000 亿元中期借贷便利（MLF）操作，1年期MLF利率由之前的3.25%下调至3.15%，旨在引导LPR报价同步下调。因此它的变动也关系着LPR的变动。

不得不承认，自2月以来，央妈的一系列放水措施都预示着此次LPR利率的下降。2月1日，金融支持防疫通知30条出台；2月3日，央行逆回购操作1.2万，增加市场流动性；2月4日，央行再次逆回购操作5000亿，确保市场流动性充足；2月7日，央行表示，MLF和LPR有较大概率下行；2月10日，央行逆回购操作9000亿，维护流动性合理充裕。2月11日，银行逆回购操作1000亿，确保市场流动性充足；2月17日，央妈宣布降低1年期中期借贷便利（MLF）利率10个基点。特别值得一提的是MLF的下调，因为自去年8月央行推出LPR新机制后，9月起央行已基本形成了每月20日LPR报价前，在月中进行一次MLF操作惯例，去年9月至12月的操作落在15日-17日之间，以此为LPR报价提供利率指引。

对于此次降息，实际早有先兆。今年2月17日，央行曾开展了一年期中期借贷便利（MLF）操作2000亿元，操作利率下调10个基点，从3.25%下调至3.15%。开展7天期逆回购1000亿元，中标利率2.4%。当日有1万亿逆回购到期，无MLF到期，共实现流动性净回笼7000亿元。

此前的2月3日和4日，央行共开展1.7万亿元逆回购操作；2月10日、11日，央行继续开展巨额逆回购操作共1万亿元。截至2月17日，央行已通过逆回购及MLF操作，向市场释放流动性3万亿元。把疫情防控作为当前最重要的工作来抓，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。也就是说，这次降息可能是为了应对疫情。

什么是贷款市场报价利率（LPR）。LPR，是每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款，都要参考LPR执行。

房贷能减多少

下调之后意味着房贷将相应减少。对于已经购房有房贷的购房者来说，这将是最直接的利好。至于整个贷款周期能省多少钱，还需是否选择每年调整，以及后续LPR的报价走势。自2019年8月20日，房贷利率新政后，1年期LPR已经下调4次，5年期LPR下调3次。这次央行公布的新一期LPR中，比上个月，1年期下调了10个基点，5年期下调了5个基点。

自房贷新政以来，这已经是第二次下调五年期LPR报价，上一次为2019年11月20日，下调幅度为5个基点。此次降息中，1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调。举个具体例子，LPR报价下降，大家的房贷可以省掉多少钱。小明在2020年1月买房，签订的贷款合同约定的利率为LPR+54BP。按照当时的利率来计算，其贷款利率是当时的LPR（4.8%）+0.54%=5.34%。

如果小明选择的房贷利率是一年调整一次的话，现在他的新利率就为LPR（4.75%）+0.54%=5.29%。如果小明的贷款总额是200万元，选择等额本息且30年还清。那么此次变化之前，他的月供为11155元/月。而变化之后，他的月供则为11093元/月，每个月省了62块钱。这意味着，房贷利率也将有所下调。

LPR报价的下调，最直接的利好就是房贷月供相应减少。自2019年10月8日开始，房贷利率以5年期LPR（每个月更新一次）为参考标准，各城市各银行根据情况进行加点。如果LPR降低了，意味着贷款利率的“底线”下调，房贷也会相应减少。按照今天执行的最新LPR来看，以100万贷款总额、贷款年限30年、等额本息计算，下调后月供将减少了30元。

今年的利率还有望继续创新低，本次疫情冲击较大，2020年经济下行压力依然很大，加上今年是“十三五”规划的收官之年。今年还存在多次降息空间，LPR仍将下调。目前已进入降息周期，预计2020年降准或有2~3次。这一轮降息之后，2020年还会有降息，至少还有15个基点，甚至更大空间。最近2月份会可能有第一次。降息也会比之前要加大，而LPR降的幅度可能会更大。

提醒购房者

购房者一定要注意，之前的房贷合同，按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签，主要是改变利率基准。因为基准利率没有了，以后要以LPR利率为基准。你享有的折扣，或者上浮，都会在重签的时候体现。建议大家签“1年一定价”，而不要签“利率不变”，因为中国的利率趋势会逐步走低。

今年3月开始，所有买过房子且在执行贷款的朋友还请注意。因为所有“房贷”都要重新定价，这件大事可不能忘。央行去年12月28日发布规定，自2020年3月1日起金融机构应将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。不管你是85折还是基准或是上浮，今年都是要转换为LPR的。

LPR仍有下行空间，买家应灵活选择利率方案。如果你是首套房，也就是第一次买房，坚定地选“LPR+加点”模式。都以为利率会增加，结果首套房利率还降低了。事实证明，不论什么时候，刚需永远会被支持。如果是二套房，未来的利率是可能会上浮的。不论是投资还是置换，在政策维度都算投资。

所以银行贷款这一块的红利就会被回收。可以选的话，建议选固定利率。简而言之，首套靠杠杆，二套靠自己。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，很明显是支持人口落户和居住买房的，这些城市的政策一定是相对亲民的，建议选新政策。

释放出啥信号

在央行降息时候，我们还应该把另外四件事情结合起来看。一是以恒大为首，房企发起的一波线上“营销”。二是24省市的出了稳定房地产政策。三1月70个大中城市房价变化情况。一线城市环比上涨0.4%，同比上涨3.8%。二线城市环比上涨0.2%，同比上涨6.9%。三线城市环比上涨0.4%，同比上涨6.4%。

四是2月份投了3万亿元流动性。加上银行降息，五件事结合在一起看，就是市场在放水、银行在降息、开发商在打折、地方拯救市，但房价总体水平竟然还在普涨，没有出现大量的城市下跌现象，也没有出现大量破产的房企。因此，至少释放出六个强烈的信号。

其一是货币进入宽松周期，利率进入下调周期。M2扩张是大趋势，新增信贷会增加，货币供应有望超过去年。其二是房地产救市正式打响，调控放松迎来高潮期。其三是楼市复苏指日可待，房价上涨不可避免。其四是买房最好时机来了。其五是房企的春天快来了。其六是房地产最困难的日子快结束了。

调控会放松吗

尽管政府部门和金融监管机构接连发声，继续传递出楼市调控基调仍将保持不变，不过，已经到了必须放松的时刻。2月16日，财政部门的发表文章要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。2月17日，统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月19日，央行报告，继续提出坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。事实 2上，这已经不是第一次了，最近包括财政部门、统计部门、央行都在重申这句话。其实很容易理解。

毫无疑问，救经济，必先救房地产。预计后面还有更多的利好政策出台，楼市复苏指日可待。值得可期待的政策，主要是以下十个方面。其一是继续降准、降息。其二是首套、二套的房贷首付、利率下调。其三是首套、二套的认定标准调整。其四是限购、限贷放松。其五是限价、限签、限售取消，限制企业买房、现房销售取消。

其六是购房的免减税费。其七是购房财政补帖与人才购房补帖、购房落户。其八是房企的银行贷款、股权、上市、非标（保险、基金、信托）融资渠道放松，商品房预售款监管放松，税费、社保与公积金及土地出让金分期或延期交纳。其九是投资、开发、销售环节的困难房企税费免减。其十是房企商品房预售放松。

房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。因为非对称降息，5年期只降低了5个点，证明了，暂时不能指望大规模救市。在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续。从趋势看，降息还将持续。下阶段货币政策仍将保持灵活适度，加大逆周期调控力度。随着通胀涨幅回落，降准和“降息”仍有空间。

从历史上看，央行一次标准降息幅度是25个基点。去年央行改变玩法，一次降息只有5个基点。仍有15个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本，缓解疫情带来的负面冲击。预计这一轮降息之后，2020年还会有降息，至少还有15个基点，甚至更大空间。央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率，较9月下降18bp至5.44％。

其中一般贷款利率下行幅度较大，环比下降22bp至5.74％。票据利率环比下降7bp至3.26％，个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％。2019年末金融机构超储率为2.4％，与上年末持平。央行指出，2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点，货币市场利率中枢也有所下行。

在解释2月初的降息操作时，也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本，支持实体经济。全国性的房地产稳市政策集中在“救企”，在历史上2月份惯例是政策少的月份，因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响，房地产政策井喷。

最佳置业机会

2月份已经有24省市发布了多次房地产政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但只要个别三四线城市。已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

这次LPR下行实属预料之中。目前正处于全国抗疫时期，为了稳定经济，央行多次出手“救市“。2月2日，央行砸入1.2万亿下调7天、14天期逆回购操作利率10个基点至2.4%和2.55%。其后，央行副行长潘功胜便曾经表示，2月20日公布的LPR，会有较大概率下行。

从实际情况来看，从今年年初开始，房贷利率也已经呈现走低趋势。全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月(数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日)，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP，二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP。

对比历年的房贷利率后，发现今天新的LPR利率，已创下近二十年的新低。LPR利率下调，对于刚需购房者而言，无疑便是降低了购房成本。这意味着商贷买房可以省利息了，每月月供会相应减少。近20年最低房贷利率，买家迎抄底良机这。对于买家来说，除了能降低购房成本，或迎来了最佳的置业机会。

为什么这么说？可看回同受疫情影响的2003年。受SARS影响，当年政府为了促进经济发展，定向降息一波接一波，房贷利率不断走低，利率迅速下调至5.31%，为21世纪前十年最低。另一方面，开发商为了回笼资金，推出一系列优惠措施，进一步刺激买家购买欲。

可以看到，当年入市的那一波买家可以说是买在“谷底”。2003年广州全市房价为3888元/平，同为那十年最低价，其后房价不断攀升，买家成功抄底。历史总是惊人的相似。如今利率比2003年还低，开发商也将推出多种促销措施，刚需买家看准可入手，或有意外惊喜。

楼市能复苏吗

虽然降息不是为了刺激房地产，但肯定有稳定房地产的作用。LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。

因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。对房贷客户有降低购房成本的作用。整体看社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

有利促进楼市复苏加快速度。其一是房贷利率下降，购房者置业成本回落，短期有利于提振市场置业信心，提升购房需求释放的积极性。各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成。2019年12月以来，全国首套及二套房房贷利率已出现逐月微幅下降态势，2020年1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降0.01个百分点，二套房贷利率为5.82%，环比下降0.02个百分点。

当前受疫情影响，购房者置业信心明显减弱，5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落，居民购房成本随之下降，对提振购房者置业信心会起到一定的积极带动作用，有利于稳定房地产市场发展。但是，即使房贷利率随着LPR下调5个基点，整体对购房者来说，每月还款减少的金额并不明显。

考虑到此次降息幅度不大以及疫情对一季度经济造成的冲击，预计2020年LPR仍存下调空间。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看，短期内5年期LPR亦存在下降空间，但幅度有限。整体来看，下调LPR是稳定经济发展的重要举措，符合预期。一方面，此次疫情进一步加大了经济下行压力，降息有利于提升实体经济的活跃度。

一年期LPR10个基点的下降幅度亦表明2020年以稳为主的政策基调仍将延续。另一方面，全国首套及二套房房贷利率短期伴随LPR下调将继续回落，这也将减轻居民置业成本，稳定市场预期。但在“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下，楼市将从本次降息中获益，但短期获益程度有限。

二是有利促进销售成交与刺激楼市复苏。LPR下调就意味着房贷利率下调，会使房贷本身的压力减少，同时刺激住房消费需求，也会进一步促进房贷市场和楼市交易的活跃。当然，不同城市的房贷利率会不一样，有的城市波动会大一些，有的城市会平稳一些。对于后续市场来说，LPR利率下调也有助于后续购房者的积极入市。

我们都清楚，在本次疫情的冲击下，楼市可谓受到重创，而此时房贷利率下调，刚好有助于带来更多市场交易，加快房企资金回笼，减少去化压力。不过在疫情以及“维稳”的双重影响下，房价不会大涨，反而还会出现以价换量的情况，最近不少房企已经出现动作了。

三是受疫情影响，相比之前5年期LPR利率5个基点的下降幅度，此次LPR下降幅度并无变化，若与历史上的标准降息幅度25个基点相比，明显还是不够的。原因也不难理解，首先央妈已经提了很多回“不搞大水漫灌”，尤其是防止过多资金流入楼市，刺激房价。其次，为了维持人民币汇率的强势，不能降息太多，否则会引起贸易伙伴的反弹。

此外，目前CPI仍处于高位，特别是疫情影响下，猪肉价格依然在上涨。此次5年期LPR利率下降5个基点，房贷利率确实会下降，但由于降幅不大，实际上购房压力是没有减少太多的。建议在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。另外，目前CPI仍处于高位，等到猪肉价格真的降下来了，降息空间也会随之打开。

降息了，证明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。首先是不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算，5个点的房贷利率变化简单的所就是，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

刚刚，央行宣布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。对比上个月，2月20日1年期LPR下调了10个基点，和5年期以上LPR下调了5个基点。其中，作为房贷参考利率的5年期以上LPR，是自去年利率改革以来的第二次下调。

为什么说5年期以上LPR是房贷利率的参考值？因为在中长期贷款中，房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款占了相当大的比重。因此，5年期以上LPR下调，对楼市可以产生一定程度的影响。尤其是在当前的特殊时期，优惠的利率可以促进项目的销售，对楼市具有积极的作用。

以广州目前首套房贷利率普遍在5年期以上LPR+54个BP来计算，100万元房贷，按揭30年，选择等额本息的前提下，每月将省下32元。总之，LPR下调，对于楼市而言肯定是利好的消息。对于购房者来说，尤其是刚需，针对当下的优质房源，可以考虑购买。但就目前来看，购房者大量入市的现象不会出现，在整体环境低迷的背景下，短期内，楼市的交易量仍难升温。

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