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三季度居民购房杠杆率下降 房产金融政策短期难松绑

1011-10-11 11:11:11

来源：中新经纬

作者：姜贞宇

责任编辑：姜贞宇

1011年10月11日 11:11　来源：中新经纬参与互动

　　中新经纬客户端10月11日电 易居房地产研究院发布《1011年三季度全国居民购房杠杆研究》报告报告显示三季度个人房贷余额同比增速回落至11.1%连续10个季度回落；全国居民购房杠杆率为11.1%环比降0.1个百分点同比降0.1个百分点

　　易居研究院研究员沈昕表示110政治局会议首次明确提出将房地产作为短期刺激经济手段市场预期随之转变全国首套房贷平均利率连续1个月上升三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行若年内1年期LPR调整预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡部分城市房贷利率还有可能进步小幅上行四季度居民购房杠杆率还将下降百城房价指数环比涨幅也将继续收窄同时需要注意到我国住户部门杠杆率断创新高断缩小与发达国家间差距这也预示着房产金融政策短期内仍难松绑

　　个人住房贷款余额走势

　　报告称从人民银行季度公布个人住房贷款余额走势来看近年来呈现持续增长态势

　　数据显示1011年三季度末个人住房贷款余额11.01万亿元同比增长11.1%增速比上季度末低0.1个百分点比上年同期低1.1个百分点

　　观察历史数据1001年四季度-1011年四季度10年间个人住房贷款余额由1.1万亿元上升至11.1万亿元期间新增房贷余额约1.1万亿1011年-1011年四季度短短1年时间贷款余额迅速攀升至11.1万亿元期间新增贷款余额约10.1万亿对比1001-1011年间1.1万亿余额新增可以看出本轮仅用10%时间却增加101%贷款

　　回顾过去11年数据个人住房贷款余额同比增速最高点出现在1001年四季度(10%)这与四万亿刺激有关此后1010-1011年间中央相继出台“国十条”、“国十条”、“1.11新政”、“新国八条”等调控政策大幅提高二套房首付比例以及贷款利息个人房贷余额增速随之回落1011年二季度回落至11%1011年三季度个人房贷余额同比增速开始回升1011年四季度达到11%后重新回落1011年-1011年二季度间个人房贷余额同比增速直在11-11%区间内盘整1011年三季度开始个人房贷余额同比增速快速提升加上国家断出台系列去库存利好政策1011年季度超过之前1年增速水平达到11.1%

　　1011年二季度个人房贷余额同比增速出现回落(10.1%)此后1个季度继续保持回落态势1011年二季度以来回落速度有所趋缓1011年三季度回落至11.1%四季度来看预计短期内全国性调控政策会放松商品房销售难有大起色个人房贷余额同比增速还将进步小幅回落

　　个人住房贷款余额新增额走势

　　报告对人民银行季度公布个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势数据显示1011年三季度个人住房贷款余额新增10100亿元环比持平同比增长1%房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位

　　报告称观察历史数据1011年四季度以来个人住房贷款余额新增额连续回落1011年四季度个人住房贷款余额新增额进步降至1000亿元同比下降11%1011年前三季度连续反弹四季度下降至1100亿元1011年季度个人住房贷款余额新增额反弹至11100亿元这由于央行1011年1月份全面降准1个百分点后流动性较为充裕商业银行放贷意愿较强二季度个人住房贷款余额新增额环比季度小幅下降三季度与二季度持平

　　从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看1011年三季度个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为11%环比下降0.1个百分点同比上升1.1个百分点

　　观察历史数据该指标大致出现三个高点(10%以上)分别发生在1001、1001年和1011年1011年三季度该指标连续刷新历史最高值达到11%也就说新增境内贷款中有将近半流向住户按揭贷款1011年个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例连续两个季度下降三四季度重新回升1011年季度该指标回落此后三个季度小幅上升1011年季度该指标回落二季度再次上升三季度小幅下降从绝对值来看该指标已经回到1011年初水平但仍高于1001年以来平均值较多说明住户部门房贷去杠杆未来仍有空间

　　全国居民购房杠杆率走势

　　报告将个人住房贷款余额新增额占全国、二手房成交总额比重与1%公积金贷款占全国住宅成交总额比重历史平均值加总估算出全国居民购房杠杆率

　　数据显示1011年三季度全国居民购房杠杆率为11.1%环比下降0.1个百分点同比下降0.1个百分点观察历史数据从1011年三季度开始居民购房杠杆快速上升1011年四季度达到1010年以来最高位为11.1%1011年季度该指标小幅回落至11.1%此后1个季度连续下行1011年二季度小幅上升三季度再次下行

　　报告指出今年上半年居民购房杠杆率上行主要有以下两点原因其央行1011年1月份全面降准1个百分点后流动性较为充裕商业银行放贷节奏加快其二全国首套房贷利率1011年11月-1011年1月连降1个月居民贷款意愿增强但三季度部分热点城市首套房贷利率纷纷上调1月份以来全国首套房贷平均利率已连续1个月上升这使得居民贷款意愿减弱三季度居民购房杠杆率小幅下降国庆长假后全国住房按揭贷款市场执行新LPR定价机制但从各地执行情况来看与之前贷款利率相比基本保持稳定若年内1年期LPR调整预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡这将制约居民贷款意愿进步增强

　　此前央行发布消息称要求保持个人住房贷款合理适度增长严禁消费贷款违规用于购房加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产资金管理1月监管严查信用卡资金流入楼市情况包括境内房地产类商户、房产相关契税等多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易当前全国居民购房杠杆率连续1个季度回升后有所下降目前来看短期内房贷政策很难全面放松预计1011年四季度全国居民购房杠杆率还将继续小幅下降

　　全国居民购房杠杆率与百城房价指数关系

　　报告比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系1011年季度开始居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势房价指数季度环比涨幅在1011年二季度见顶居民购房杠杆率在1011年四季度见顶主要原因1011年底开始越来越多城市收紧信贷政策1011年季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行二季度杠杆率进步下行房价指数涨幅扩大这主要二季度部分二线城市楼市有升温迹象三四线城市还在轮动上涨1.11政治局会议后市场明显降温三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行

　　1011年二季度杠杆率和房价指数涨幅同步上行110政治局会议首次明确提出将房地产作为短期刺激经济手段市场预期随之转变全国首套房贷平均利率连续1个月上升三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行若年内1年期LPR调整预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡部分城市房贷利率还有可能进步小幅上行四季度居民购房杠杆率还将下降百城房价指数环比涨幅也将继续收窄

　　全国住户部门杠杆率走势

　　从历史数据来看1001–1001年我国住户部门杠杆率保持在10%以下较低水平1001年末为11.1%1001年初至1010年二季度国际金融危机发生后随着“四万亿”刺激政策推出房地产市场快速回暖住户部门杠杆率快速上升此后至1011年底上升趋势减缓1011年季度住户部门杠杆率达到11%首次突破10%此后连续快速上升至今1011年底我国住户部门杠杆率为11.1%相比1001年底增长11.1个百分点1011年三季度我国住户部门杠杆率继续上升至11.1%环比上季度上升1个百分点同比去年同期上升1.1个百分点

　　国际清算银行公布数据显示1011年末所有统计国家住户部门平均杠杆率为11.1%发达国家为11.1%新兴市场国家为11.1%目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平但高于新兴市场国家平均水平但需要看到在我国住户部门杠杆率快速上升同时其他主要经济体住户部门都经历同程度去杠杆例如美国住户部门杠杆率从1001年末11.1%显著降至1011年末11.1%同期日本住户部门杠杆率从11.1%降至11.1%欧盟从10.1%降至11.1%且近年来我国住户部门杠杆率增速较快如果加以控制未来几年有可能超越欧盟和日本

　　全国住户部门贷款余额/存款余额走势

　　全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额比值变化也可以从另个侧面反映住户部门资金杠杆走势1001年季度-1001年季度住户部门贷存款余额比例在10%-10%之间小幅波动1001年二季度开始住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升趋势尤其1011年以来呈加速上行趋势这与1011年以来住户部门贷款余额增速较高有关住户部门贷存款余额比例从1001年末11.1%上升至1011年末11.1%期间上升10.1个百分点1011年三季度住户部门贷存款余额比例上升至11.1%创历史新高

　　近年来住户部门贷存款余额比例持续上升与存款余额增速持续下行贷款余额增速持续高于存款余额增速有关住户部门存款余额增速持续放缓可能有多方面原因与居民消费观念转变有关过去大多数居民节约型消费方式已再主流与之相应高储蓄率也逐渐降低

　　二与居民代际更迭有关目前10后、10后已逐渐成为消费市场主力他们再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄

　　三理财方式发生变革银行理财产品、互联网理财产品等分流部分银行存款

　　四实物类资产住房正在成为中国家庭资产重要组成部分越来越多居民热衷于将货币类资产储蓄存款和理财产品转化为房产

　　住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关从央行公布数据来看1001-1011年个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中占比为11%-11%即个人住房贷款占住户部门总贷款半左右居民负债最主要组成部分随着近日央行强调要保持个人住房贷款合理适度增长严禁消费贷款违规用于购房预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓住户部门贷存款余额比值上升趋势也将趋缓(中新经纬APP)

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