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昨晚，房地产融资监管又迎来一个大棒。 央行官网发布消息称，将加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，同时要求保持个人住房贷款合理增长，严禁消费贷违规用于购房。
重磅｜存在高杠杆经营的大型房企，融资行为将被加强监管
至此，从今年5月17日晚间银保监会下发23号文开始，房地产融资从拿地端（前融）、开发端（开发贷、供应链）到销售端（ABS、个人按揭），监管全部收紧。 之前我们一直认为，众多融资不具优势的小型房企生存境况会愈发艰难，将难逃被并购出局的命运。现在看来，大中型房企融资同样也是难上加难。
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房地产融资收紧背景分析
综合7.30政治局会透露出的信号，对于这一轮房地产融资监管愈演愈烈的原因，总结主要有以下几点： 一是，今年一季度开局经济增长超预期，但宏观杠杆率再度大幅攀升，而强势拉动经济增速的仍是房地产。这与坚持结构性去杠杆、优化经济增长结构的宏观调控目标是相背离的。 据国家统计局发布数据，今年一季度GDP增速6.4%，高于市场预期。其中，房地产开发投资同比增长11.8%，制造业投资增速回落到4.6%。而居民、非金融企业和政府部门的实体经济杠杆率（即宏观杠杆率）达到248.8%，创历史新高。 因此，在4月份政治局会议中，重申房住不炒，坚持结构性去杠杆，并提出“宏观政策要立足于推动高质量发展，注重质的提升”。 二是，热点城市土地市场快速升温，“地王”再次频现，引发政策预警。自3月份以后，热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升，土拍现场竞争激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。住建部对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
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本轮房地产融资监管脉络
从5月17日银保监会下发23号文，重点管控房地产领域的违规融资行为，到7月初银保监会约谈信托公司，调控政策一发不可收拾。 以合规和控规模为主线，房地产信托融资、银行开发贷、境外发债、交易所ABS、地方金控平台、个人按揭购房贷款，密集迎来监管的规范和收紧。
地产锐观察根据公开资料整理
据地产锐观察了解，目前房地产信托前融业务全部暂停，只能给符合432标准的项目放款，并且还受到新增规模的控制，只能到期一笔新增等量的一笔，信托公司只能优先保战略客户的融资需求。 “下半年没啥活可干了，可以放假回家喝茶了。”有信托公司地产风控人士表示，目前信托公司受限于规模，地产通道业务也基本暂停，业务部门纷纷将业务方向转向城投和消费金融。 银行开发贷层面，据财新报道，银保监会下半年将对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查，强化房地产开发贷和个贷合规要求，对违规向房企提供表内外融资、违规向购房者提供“首付贷”等行为进行整治。 有市场传闻，某股份制商业银行或因房地产信贷规模占比过大，已经叫停一切房贷放款操作，回缩规模。 某房企负责资金业务的人士同时表示，其公司合作银行的个人按揭贷款也有收紧之势，“每个月下半月的额度卡的比较紧，月底基本停止放贷”。
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房企何去何从
据华泰证券(601688)研究所统计，今年下半年是境内地产债的到期高峰。2019年8-12月，地产债总计到期量2106亿元，其中8月-10月，地产债单月到期较大。 房企融资监管不断加码，叠加债务到期偿还压力，某大型房企融资总监用“非常艰难”来形容当下房企的处境。而应对融资压力，眼下房企的策略无非三种： 一是，放缓拿地节奏、减少资本开支。 继某千亿房企暂停拿地的传闻之后，某粉丝数有32万人的微博大V爆料，总部在广州（楼盘）的HJ字头房企也宣布了暂停拿地。不管传闻真假与否，这是房企应对困境做出的应有选择。
平安证券点评7.30政治局会议关于房地产的提法认为，自 5 月份以来，我国一直在收紧对房地产的融资政策，包括贷款、信托、海外发债等，监管领导也强调一国经济过度依赖房地产的风险。房地产调控的持续收紧会进一步打压房企的拿地热情，并影响到后续的新开工和施工，房地产投资的拐点可能会加速到来。
但房地产投资不会呈现断崖式下滑。西南证券(600369)分析，目前的房地产市场库存和供给不足，在供给不足环境下，即使调控力度加强，房地产市场也不会失速下滑，房地产投资将保持缓慢下行态势，我们预计下半年房地产投资将下滑至 5%-7%水平。
二是，提高存货周转速度，加快销售回款，加快资金回流。 前述微博大V还透露，某广州千亿Y字头房企计划在三季度开始，集团下属项目全线降价销售。不用管是哪家房企，加快销售回流是房企当下普遍做出的选择。只是，因为项目所处的城市、产品线、自身营销能力等方面的不同，结果也会不同。 综合分析看，当前，不仅中小房企面对生存困局，部分采用高杠杆、快周转模式而获得高增长的大中型房企，接下来的境况也将比较艰难。 从7.30政治局会议可以清晰看出，这一轮房地产融资监管的目的，是为了推动信贷资金不再继续流入房地产，而是流向制造业。在房地产强势降杠杆的调控政策下，高杠杆房企新增土储必然会收到影响，进而影响明后年的规模增长。 三是，开放项目公司股权融资，八仙过海加大自筹资金。
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本文首发于微信公众号：地产锐观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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