房地产调控的微妙时刻

房地产调控开始进入一个关键阶段，一边是中央政府三令五申地强调房价要合理回归，一边是地方政府频频出台各种放松举措，试探中央的调控底线。在中央和地方政府博弈的微妙时刻，A股市场的房地产股似乎提前嗅到了春天的气息，率先开始大幅反弹，带领上证指数一举突破了2400点大关。

今年地方政府面临的财政压力前所未有，收入增幅大幅放缓，债务负担日渐沉重，在这样的背景下，放松房地产调控的意愿自然相当强烈。我国地方政府的收入来源主要有三块——地方本级财政收入、地方政府性基金收入（主要为土地出让金）以及中央税收返还和转移支付，以2010年的数据看，这三者的比例分别为38%、32%和30%。2012年，除了中央税收返还和转移支付不会有太明显的变化外，地方财政收入和地方政府型基金收入都面临萎缩风险，前者的压力来自结构性减税，后者的压力来自土地出让金锐减。

地方政府面临的压力不仅是收入增速放缓，债务压力也与日俱增，过去几年累计下来超过10万亿元的地方债将陆续到期，审计署的数据显示，2012年到期的有1.84万亿元，占比17.17%，几乎已经是地方本级财政收入的一半，2013至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期偿还的占30.21%。近期有消息称，“银监会”正在研究新政策，允许国内银行对地方政府贷款进行大规模滚转，将一些地方政府债务到期日延后4年，但这一消息并未获官方正式证实，即使属实，也只是治标不治本之策，地方政府的债务压力并不会有实质性改善。

以上海市为例，据上海财政局统计，今年1月份，全市地方财政收入完成566.5亿元，比上年同期增长7.5%，而去年1月上海市的财政收入增速高达41.4%，增速回落之快可见一斑。而这个数据还仅仅只是地方本级财政收入，并不包括土地出让金，有关统计数据显示，上海市今年1月的土地出让金同比下降七成。在地方本级财政和土地财政的双重压力面前，上海市成为率先出现调控松动的一线城市，从上调普通房认定标准，再到外地户籍居民持长期居住证满三年可以购买第二套房等，都在不同程度上试探中央政府的调控底线。

与地方政府相比，中央政府同样面临中国经济减速的压力。中国经济增速在去年逐季放缓，1～4季度的GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%和8.9%，尤其是去年四季度跌破9%之后，今年一季度还将延续加速回落趋势，一些悲观的市场人士甚至预计今年一季度的GDP可能跌破8%。除了出口市场的萎缩之外，房地产市场的调控是中国经济放缓的重要因素，由于房地产市场成交低迷，房地产投资增速快速回落，2011年全国房地产投资规模为6.174万亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。

尽管中央政府和地方政府同样面临房地产调控带来的压力，不过相比之下，中央政府比地方政府可能更为淡定，很重要原因在于大规模的保障房建设可以在短期内对冲商品房市场的萎缩，从而支撑中国经济实现软着陆。事实上，从去年四季度开始，保障房对于中国经济的拉动作用就已经开始显现，去年四季度的商品房投资规模几乎是零增长，房地产投资增速主要得益于保障房的建设。今年的保障房开工目标为700万套，虽然较去年的1000万套有较大下调，但由于去年开工的1000万套大部分尚未完工，所以真正的建设高潮其实在今年；今年的保障房开工目标下调，但将更着重于竣工量，从经济增长的角度，无疑更具拉动力。以此看，至少在今明两年，大规模的保障房建设还可以对冲商品房投资规模的下降，使得中国经济不至于硬着陆。所以，从中国经济增长全局来看，暂时还可以继续忍受房地产调控带来的增长压力，中央政府在短期内放松房地产调控的可能性并不大。从长远看，随着将来保障房开工量逐年缩减，大量在建的保障房逐渐竣工，保障房对经济的刺激作用也将随之减弱，对于中国经济的影响才会真正显现，届时才可能是房地产调控放松之时。

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