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现在买房，全款的还有几个？
抛开拆迁户和土豪们不谈，用“百中无一”来形容，并不过分。
之前有一项调查显示，7成以上90后买房靠父母，其中，41.1%需要父母首付，个人承担月供，能够独立承担购房资金的不足2成。
没办法，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。
道理很简单：房价水涨船高，很多人的收入速度却跟不上，全款买房在过去还很常见，现在却寥寥无几。
对“高收入人群”而言，房产更是必选项。
近日，上海交通大学上海高级金融学院发布了第三期 “中国新富人群财富健康指数” 。调查结果显示，九成新富人群会将55%月收入用于储蓄和投资，几乎所有受访的新富人群（94%）都表示其名下拥有房产。
其中，一线城市93%的新富人群拥有房产，二线城市这一数字为95%，三线城市这一数字为98%。
显然，这些所谓的“新富人”，他们最大的财富就是房产，他们买房的唯一方式就是按揭贷款。
但是，正所谓此一时彼一时，按揭买房出手的时机不同，享受到的上浮利率幅度、本息支出、审批周期也大有差异，因此，了解最新的房贷政策变化，是每位购房者必须修炼的“基本功”。
比如，在10月份，一份买房按揭的新规即将实施。
在8月底，央行发布了2019年第16号文件，其中明确规定自10月8日起，新发商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
什么叫LPR？
简单说，LPR分1年期和5年期，每个月20号会公布数值，未来房贷利率会参考5年期来浮动，形成LPR利率+加点的机制。
在9月20日，新一期贷款市场报价利率公布，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％，按照央行的规定，首套房贷款利率不得低于这个水平，二套房要加60个基点，即5.45%。
新规有两个最大的亮点和变化。
第一，取消了利率折扣，也就是说，10月份之后再买房，不会再有所谓“利率打折”的情况出现，最低水平就是5年期LPR。
第二，赋予各地很大的自主权，各地央行的分支机构，可以因地制宜，也就是“因城施策”，在央行规定的基准上，决定要加多少基点。
拿最近来说，很多城市就“蠢蠢欲动”。
据中国青年报近日报道，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，截至记者发稿前，已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限，其余地区将于月底前陆续公布。
比如，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后，该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；苏州首套房则至少加120个基点，二套房加150个基点。
有的城市已经先行一步，比如，招行深圳地区首套房和二套房贷利率，分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。
对购房者而言，房贷新规实行的话，购房者的贷款时间，选“长”还是选“短”？或者说，以后买房贷款，选择“20年”还是“30年”？
要回答这个问题，我们需要先了解两个主流的按揭还款方式：等额本息，等额本金。
这里先简单解释一下本金、本息的区别。
等额本金，每个月还款的本金相同，但利息是逐月递减的，这种方式听起来很划算，但前期还款压力很大。
以贷款100万，房贷利率5.88%（上浮20%），按揭20年来计算，初期还款额高达9000多元，其中含有固定每月需还的本金4166元，剩下的全部都是利息。
等额本息正好相反，每个月还款的本金逐月递增，利息逐月递减，但每月还款数额不变（以后要看LPR的浮动情况）。
仍以贷款100万，房贷利率5.88%（上浮20%），按揭20年来计算，每个月固定还款7000多元，在还款初期，其中近5000元都是偿还的利息。
选本息还是选本金，没有绝对的优劣之分，对一般的工薪族来说，首付都已经很难负担了，前期高昂的月供压力会比较大，选本息的人会多一些。
搞明白了两种方式的区别，我们再来谈谈新规下贷款时间长短的问题，看房地产市场上的内行们怎么说。
第一，不管新规还是“老规”，房贷时间“越长越好”，30年比20年好。
当然，有个前提是“刚需族”，土豪请绕道。
很多人一听到动辄房贷背上30年，就觉得莫名背负了巨大的心理负担，其实大可不必，对于父辈们来说，外债意味着艰难度日，意味着一家人的生计不保，但对于这个时代的有房族而言，仿佛只有肩上背着房贷，才勉强跑赢了现金的速度。
经济学家姜超举了个例子，很具代表性。
在2007年，广义货币总量只有40万亿，而2018年，这个数字达到167万亿，翻了4倍。当时银行理财规模只有5000亿，如今翻了60倍，达到30万亿。
再加上“影子银行”以后，真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿，平均每年增速17%。
所以，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，大家默认每年对内购买力减值了15-20%，房价每年涨个百分之十几，房产升值的同时，现金的购买力比原来减弱了。
因此，过去房贷参考的基准利率，有的银行还会打折，优势就非常大，长达30年的时间里，你的置业成本永远是偏低的那些人。
未来参考LPR的话，虽然取消了浮动的下限，但对购房者而言，房贷依然是一生中利率最低、数额最大、仅有一次的那笔钱，用足额度，贷够时间，对年轻人来说，年龄就是买房最大的资本，没有任何一个银行会轻易通过老年人房贷的审批。
当然，有人会说，房价进入了“稳中有降”的状态，楼市以后会保持平稳，没了增值效应的房产，还需要贷那么久吗？
这句话非常对，但对贷款买房的年轻人而言，贷款时间越短，背负的还贷压力就越大，在生育、辅导班、养老成本高企的未来，房子只能带给人们自住的需求，无法带来增值变现的可能，房贷时间太短，月供过高，必然会压缩生活其他支出，得不偿失。
第二，首套房可以等LPR实行后再考虑，选“长”不选“短”。
有一点可以确定的是，对具备首套房需求的购房者来说，等10月份新规实行之后，再买房更好一些。
我们看央行通知中的内容：首套房是不低于5年期LPR。
这就留给了市场很大的想象空间，对各个城市来说，库存不同，人口流入分布也不同，房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭。
所以，有的城市依然会严守高利率的门槛，有的地方对首套房会适度倾斜，毕竟，只要不低于5年期LPR即可。
此外，如上文所说，目前很多热点城市首套房动辄增加80个基点，或100个基点，因为这些城市的投机气氛很浓厚，不得不采取这样的措施，但对于很多成交量下滑、房贷余额所剩不少的城市而言，首套房加30个基点以内，甚至不加点都有可能。
同样的，新规下，首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的，暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期，选“长”的情况下，长达30年的还贷周期，必然比20年、15年、10年更具灵活性。
因为5年期LPR现在虽然不降，时间越长，趋势越大，周期越不可控，降低的可能性也就越大。
最主要的是，首套房的刚需，是楼市中最脆弱、最有生机、最能代表核心推动力的那部分人，保护刚需，才能保护楼市更稳健的前行。
